Офисная недвижимость Киева: итоги первого полугодия
18 июля 2012, 10:14 просмотров: 6343
Рекордное количество новых офисов
По состоянию на июль 2012 года в Киеве функционирует 126 офисных центров класса "А", "B+" и "В-" общей арендуемой площадью (GLA) 1,34 млн. кв. м. Основные тенденции сегмента в первом полугодии 2012 года основаны на вводе рекордного для Украины количества новых офисных площадей за счет проектов, сроки реализации которых ранее были перенесены. За январь-июнь новое предложение пополнилось пятью офисными объектами: БЦ 101 Tower, БЦ Premium Center, БЦ "Виктория Парк", БЦ "Кристалл", БЦ "Европа", общей арендуемой площадью 140,7 тыс.кв.м, что в 7 раз больше, чем объем площадей введенных за аналогичный период 2011 года.
Большой объем нового предложения ощутимо повлиял на общую структура рынка профессиональной офисной , сместив качественное распределение в сторону класса "А" и "В+" (класс "А" - 20%, класс "В+" - 27% и "В-" - 53%). На второе полугодие 2012 года в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию офисных помещений общей арендуемой площадью (GLA) 207,3 тыс. кв. м. Девелоперами заявлено выведение на рынок таких масштабных проектов офисных центров, как БЦ Gulliver, БЦ "Торонто", БЦ "Метрополь", БЦ "Топаз", БЦ "Мега Сити", что еще больше увеличит долю классов "А" и "В+" в структуре общего предложения. Однако, учитывая строительную активность на данных объектах, наиболее вероятно, что ввод некоторых их них будет перенесен на более поздний срок (2013 г.).
На данном этапе развития рынка офисной недвижимости и уровне конкуренции, лучшие шансы быть успешно реализованными у БЦ, максимально приближенных к европейским стандартам (современные строительные технологии, инфраструктура, сервис и т. д.).
Спросом пользуются офисы высокого класса
В первом полугодии 2012 года наметилась тенденция смещения спроса в сторону офисной недвижимости высокого класса, расположенной за границами центрального делового района города (CBD). С целью экономии на аренде, компании финансового сектора сокращали свои офисные площади в БЦ, находящихся в пределах CBD, и размещали их в бизнес-центрах за пределами центрального делового района города. Телекоммуникационные, IT, промышленные и фармацевтические компании, офисы которых в основном располагаются за пределами CBD, расширяли существующие площади.
Основная доля запросов на офисные площади в течение первого полугодия приходилась на компании, которые были заинтересованы в расширении своих площадей либо в улучшении качества занимаемых помещений.
В структуре спроса по классам офисных центров значительно выросла доля запросов на офисы БЦ класса "В+" и "А". В структуре спроса по размеру лотов наибольшая доля приходилась на блоки по 100-200 кв.м. (47%), а также от 200 до 500 кв.м. (21%).
Остаются неизменными базовые требования к офисным помещениям: стоимость аренды, расположение БЦ, отделка и планировка офиса, наличие охраняемой парковки и ее стоимость, наличие точки общественного питания для сотрудников внутри здания или на близком расстоянии.
В связи с возросшей стоимостью эксплуатационных услуг арендаторы обращают особое внимание на энергоэффективность здания.
По итогам первого полугодия 2012 года вакантность в БЦ Киева увеличилась в среднем на 3-4% и составила 6-7% для класса "А" и 11-12% для класса "В+" и "В-".
Арендные ставки
Смещение спроса в сторону БЦ за пределами CBD, а также высокий объем нового предложения офисных помещений обусловили замедление роста арендных ставок, а в БЦ, расположенных в CBD, наблюдалась коррекция ценовой политики для удержания арендаторов. По состоянию на декабрь 2011 года арендные ставки на офисы класса "А" находились в диапазоне $30-55/кв.м./месяц, на помещения класса "B" - $18-45/кв.м./месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса "А" составил $6-10 кв.м./мес. (с НДС), для класса "В" - $2-6 кв.м./мес. (с НДС).
Тенденции и прогнозы
В первой половине 2012 года ввелось рекордное для Киева количество офисных площадей, что вызвало увеличение вакантности в бизнес центрах и замедлило рост арендных ставок.
Сохраняется тенденция возобновления работ над приостановленными на период кризиса проектами офисных центров.
На вторую половину 2012 года в Киеве анонсирован ввод в эксплуатацию 5-ти офисных объектов. В целом по итогам 2012 г., учитывая строительную готовность объектов, на рынок столицы будет выведено 10 бизнес центров общей арендуемой площадью 348 тыс.кв.м.
В разрезе классов 80% предложения этого года составят офисные объекты класса "А" и "В+".
Основной объем спроса по-прежнему инициируют существующие на рынке компании, стремящиеся улучшить качественные и коммерческие условия занимаемых офисных помещений.
В результате ввода в эксплуатацию большого количества офисных площадей в среднесрочной перспективе ожидается активная ценовая конкуренция среди объектов, составляющих новое предложение.
Снижение арендных ставок в качественных объектах классов "А" и "В" сделает их привлекательным предложением для компаний, размещенных в настоящее время в жилом фонде и офисах класса "С".
В среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости будет являться рынком арендаторов, которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также коммерческим условиям арендных договоров.
Несмотря на ограниченный объем поглощения, столичный рынок офисной недвижимости демонстрирует активное развитие, о чем свидетельствует новых бизнес центров, заявленных к реализации в 2013-2014 гг.
